Federica Selleri MRICS REV – Vice Presidente di ASSOVIB, Associazione delle Società di Valutazione e Membro del European Valuation Standards Board di TEGOVA

  • La struttura degli incentivi di Superecobonus

Il D. L. Rilancio convertito dalla L. 17 luglio 2020 n. 77 ha introdotto una nuova forma di incentivo fiscale, per gli interventi ristrutturazione che migliorano l’efficienza energetica degli edifici di almeno 2 classi, elevando al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Altra novità fondamentale è stata la possibilità di usufruire dello sconto in fattura e/o della cessione illimitata del credito fiscale maturato.

Gli interventi principali, detti trainanti, sono costituiti dall’isolamento termico delle pareti verticali e/o orizzontali del fabbricato e dalla sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti comuni – in fabbricati condominiali – o autonomi in edifici unifamiliari. In presenza di almeno uno di questi interventi trainanti è possibile far accedere alle agevolazioni anche i costi sostenuti per ulteriori opere di efficientamento energetico, detti interventi trainati, fra i quali la sostituzione di infissi, l’installazione di impianti fotovoltaici, di colonnine di ricarica elettrica, ecc. La combinazione di interventi trainanti e trainati contribuisce al raggiungimento del doppio salto di classe energetica.

L’impianto normativo è diretto prevalentemente ai fabbricati residenziali, in quanto i possibili beneficiari delle agevolazioni sono rappresentati da condomìni, persone fisiche, Istituti Autonomi Case Popolari o Cooperative di Abitazione, associazioni di volontariato, onlus ed associazioni sportive dilettantistiche, limitatamente alla porzione destinata a spogliatoi. La detrazione fiscale è da ripartire in cinque anni oppure da scontare anticipatamente in forma di sconto in fattura da parte dei fornitori di beni e servizi o in alternativa da monetizzare anticipatamente in forma di cessione del credito.

Successivi interventi normativi hanno prorogato il termine di scadenza al 31 dicembre 2023 per le abitazioni in condominio ed al 30 settembre 2023 per quelle unifamiliari (che però abbiano svolto il 30% dei lavori entro il 30 settembre 2022), riducendo l’aliquota dal 110% al 90% per l’anno 2023, ad eccezione dei casi di edifici condominiali in cui i lavori siano stati deliberati entro il 18 novembre 2022 e la CILAS (Comunicazione Inizio Lavori) presentata entro il 31 dicembre 2022. Tale ultimo termine è fissato al 25 novembre 2022 per gli edifici con 2-4 unità immobiliari e per quelli condominiali in cui la delibera dei lavori sia avvenuta oltre il 18 novembre, ma comunque entro il 24 novembre. Per gli anni successivi al 2023 l’agevolazione fiscale è ancora prevista per gli edifici condominiali, ma con aliquote decrescenti rispettivamente al 70% ed al 65% per gli anni 2024 e 2025.

  • Come ha reagito il mercato

Il sistema di agevolazioni fiscali, dopo un primo anno di ridotta attività in attesa di chiarimenti e semplificazioni amministrativi, ha suscitato molto interesse sia fra i privati e gli operatori economici del settore edilizio sia fra gli intermediari finanziari e le grandi aziende, che hanno avuto la possibilità di acquistare e successivamente detrarre il credito d’imposta.

La possibilità di effettuare opere di rinnovamento ed efficientamento energetico usufruendo di queste forme di incentivo è stata la chiave di successo dell’iniziativa sia per i condomìni sia per i privati, generando un notevole fermento nel settore ed una grande mole di richieste a tutti gli operatori coinvolti nel processo, i professionisti e le società che erogano servizi tecnici, le imprese di costruzione, gli istituti di credito, le società di consulting e i general contractors del settore energetico.

Secondo uno studio di Nomisma, l’impatto economico complessivo del Superbonus sull’economia è stato pari a 195,2 miliardi di euro, con un effetto diretto di 87,7 miliardi ed uno indiretto di 39,6 miliardi a cui si aggiungono 67,8 miliardi di indotto.

Complessivamente l’incremento del valore degli immobili oggetto di riqualificazione, nell’ipotesi che tutte le unità immobiliari riqualificate rientrassero nelle classi energetiche inferiori, supererebbe i 7 miliardi di euro. Risulta particolarmente rilevante anche una valutazione dell’impatto positivo a livello ambientale: dai risultati dello studio emerge una riduzione totale delle emissioni di CO2 in atmosfera, responsabile mediamente del 40% del totale con punte fino al 70% nelle grandi città, stimata in 1,42 milioni di tonnellate.

V’è però da sottolineare che questa misura, oramai in vigore da tre anni, ha sinora interessato solo l’1% del patrimonio immobiliare italiano, con circa 400.000 unità abitative, e non sempre si trattava di quelle che necessitavano di interventi urgenti perché assai impattanti dal punto di vita ambientale.

  • Quale impatto sulle valutazioni degli immobili

La classe di efficienza energetica costituisce, infatti, una caratteristica immobiliare – rappresentativa dei consumi energetici – che contribuisce sempre più nella determinazione del valore di mercato degli immobili.

È pertanto auspicabile che il valutatore provveda a verificare, preferibilmente attraverso il metodo comparativo (MCA) utilizzabile in base ad una un’indagine attinente il medesimo «segmento di mercato1», l’incidenza di tale caratteristica sui prezzi di mercato; qualora possibile, ove dall’analisi dei prezzi si abbia una ragionevole certezza che gli immobili oggetto di confronto (comparables) siano stati adeguatamente apprezzati per le relative caratteristiche, è auspicabile che siano utilizzati dati rilevati da immobili che presentano la stessa classe di efficienza energetica come termini di confronto nell’applicazione delle metodologie estimative.

Qualora, invece, fosse necessario determinare in maniera indiretta l’incidenza dell’efficienza energetica nella determinazione del valore di mercato di un immobile, è possibile farlo attraverso una stima degli oneri necessari alla trasformazione al fine di rendere comparabili immobili con caratteristiche fisiche diverse ricadenti nel medesimo segmento di mercato:

(i) i costi necessari all’investimento per il miglioramento dell’efficienza energetica comportante più elevata classe energetica;

(ii) l’attualizzazione della monetizzazione del risparmio energetico e/o dei maggiori utili generati dall’investimento per il miglioramento dell’efficienza energetica nel corso della sua vita utile.

Il prezzo marginale della caratteristica costituita dall’efficienza energetica rappresenta la variazione di prezzo totale corrispondente all’incremento di una classe energetica. La determinazione di tale prezzo marginale, calcolato in base ai principi espressi in precedenza, si basa pertanto sulla valutazione degli interventi che consentono la variazione unitaria di una classe energetica.

L’efficienza energetica produce benefici economici quantificabili in un risparmio in termini di costi di gestione ordinaria, che possono essere trasformati nel valore capitale dell’immobile.

L’efficienza energetica costituisce anche un fattore che può garantire la sostenibilità del valore nel tempo, migliorandone pertanto la garanzia immobiliare in un’ottica di Long Term Sustainable Value (LTSV).

La direttiva “case green” (EPBD – Energy Performance of Buildings Directive), prevede che gli immobili residenziali esistenti dovranno raggiungere la classe energetica E entro il 2030 e la classe energetica D entro il 2033, mentre gli altri edifici dovranno raggiungere le stesse classi ma 3 anni prima e tutti i nuovi edifici dovranno essere a emissioni zero a partire dal 2028.

In questo contesto normativo ed in assenza di impattanti strumenti agevolativi come il superbonus, il mercato tenderà a creare segmenti di mercato ben delineati fra gli immobili di nuova costruzione a emissioni zero, quelli con classi energetiche che non richiedono interventi di riqualificazione e i restanti che presenteranno una classificazione tale da farli ricadere nel 15% del patrimonio immobiliare nazionale con peggiore efficientamento energetico, ovvero quello che in futuro sarà classificato con la Classe G.

  • Le esigenze degli istituti di credito

Dall’ultimo rapporto ENEA (Ente per le Nuove tecnologie, l’Energia e l’Ambiente), risulta che circa il 74% delle abitazioni italiane apparterrebbe a classi energetiche inferiori alla D, nello specifico il 34% in G, il 23,8% in F ed il 15,9% in E.

In tale contesto normativo e di mercato, gli Istituti di Credito sono particolarmente attenti e consapevoli dell’importanza dell’efficientamento energetico degli immobili, sia per la sostenibilità del loro valore nel corso della durata del finanziamento, come richiesto dagli accordi di Basilea 3, che trovano applicazione nelle direttive previste dall’aggiornamento della CRR (Capital Requirements Regulation).

Le banche italiane hanno pertanto accelerato il processo di raccolta dei dati relativi all’efficienza energetica degli immobili al fine di poter ottemperare gli impegni normativi e di poter individuare gli immobili che potrebbero subire sensibili riduzioni di valore nel corso del tempo in assenza di interventi di riqualificazione, che ne efficientino il rendimento energetico.

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) sta diventando, pertanto, un documento essenziale in fase di erogazione di nuovi finanziamenti, mentre per quelli già oggetto di ipoteca diventerà necessario poter accedere a database pubblici, come il SIAPE dell’ENEA, al fine di acquisire informazioni su eventuali successivi interventi di riqualificazione energetica.

  • Valutatori sempre più competenti e dotati di strumenti informativi sulle performance energetiche degli immobili

Stiamo inoltre notando che nel contesto della valutazione di immobili a garanzia delle esposizioni creditizie è apprezzato dagli istituti committenti che il perito abbia la possibilità – in termini di competenza e abilitazione – di svolgere sia la perizia ma eventualmente anche la certificazione energetica dell’immobile offerto a garanzia, al fine di rendere più fluido ed efficiente il processo, ed offrire ai propri clienti una più ampia gamma di servizi connessi all’immobile.

In Europa la certificazione energetica è un documento necessario e propedeutico sia alla compravendita, sia alla locazione degli immobili. Si tratta di un servizio a carico del proprietario dell’immobile che di frequente viene redatto da un tecnico del proprietario appena prima della compravendita (o della stipula del contratto di affitto), quindi successivamente alla perizia per il mutuo. Nei casi in cui al momento della perizia il certificato di prestazione energetica non è presente o disponibile, gli istituti bancari italiani al fine di massimizzare la raccolta delle informazioni energetiche degli immobili presi a garanzia, stanno incominciando ad offrire ai propri clienti l’assegnazione al perito incaricato della perizia anche dell’ulteriore incarico di redazione del certificato di prestazione energetica.

In Italia per poter redigere attestati di prestazione energetica è necessario acquisire una abilitazione specifica ma il profilo del tecnico che può accedere a quest’ultima è allineato a quello tipico del valutatore immobiliare. In tale contesto di complessità e di amplificazione dei fattori da considerare nella redazione di un report estimativo, è importante il supporto che le società di valutazione riescono a fornire tramite adeguati database di rilevazione delle caratteristiche immobiliari – comprese quelle che esprimono il grado di efficientamento energetico -, ed opportuni strumenti per l’individuazione dei trend di mercato e dell’incidenza dei fattori energetici nel valore di mercato degli immobili.

1 Il segmento di mercato rappresenta l’unità elementare del mercato immobiliare. Si tratta dell’unità non ulteriormente scindibile nell’analisi economico – estimativa del mercato immobiliare.