La stima dell’immobile e la normativa prudenziale per le banche

AZIENDABANCA – Ottobre 2017
 

NELL’EVOLUZIONE NORMATIVA, ECCO L’ULTIMO TASSELLO PER IL PASSAGGIO AI NUOVI PRINCIPI CONTABILI IFRS9 DAGLI IAS 39 PREVISTO NEL 2018

 
L’evoluzione della normativa prudenziale per le banche non si arresta. In questo contesto anche la corretta stima dell’immobile riveste un ruolo di primo piano nelle recenti prescrizioni in materia da parte del Regolatore. Basti pensare alla Direttiva Mutui e agli standard di valutazione che traggono origine da questa normativa, alla prescrittiva Circolare 285/16 che disciplina il rapporto tra istituzioni finanziarie e società di valutazione, nonché alla recente disamina del trattamento degli NPL e la necessità di una granulare rivalutazione periodica delle garanzie reali. Una attenzione da parte delle istituzioni e delle rappresentanze del settore che vuole garantire la stabilità del sistema finanziario e tutelare maggiormente i consumatori.
 
Verso gli IFRS9
L’ultimo tassello del puzzle regolamentare è il passaggio dai princi- pi contabili IAS 39 ai nuovi IFRS9, ripreso anche in una recente nota metodologica dell’EBA (European Banking Authority) sugli stress test. A essere in gioco è la prospettiva temporale della gestione del rischio di credito. In base a questi nuovi principi si passa infatti da una logica di “incurred losses” a una “expected losses”, ove la differenza vera sta nella determinazione di queste ultime in una logica “lifetime”. Cosa significa e quale impatto avrà tale logica per le istituzioni finanziare? A parità di condizioni e portafoglio considerato, le banche dovranno anticipare gli accanto- namenti con un conseguente ag- gravio di bilancio sin dalle prime avvisaglie di deterioramento. Per determinare il livello degli accantonamenti, i nuovi principi contabili introducono tre stage di determinazione delle perdite attese. La formula è la stessa ma cambia l’approccio dallo stage due.
La formula è data da:
 

Exposure at Default x
Probability at Default x
Loss Given Default =
________________________
EXPECTED LOSS

 
Per lo stage uno si utilizzerà una lo- gica a 12 mesi e poco cambierà sulle stime di perdita delle istituzioni finanziarie. Per gli stage due e tre lo standard contabile prevede invece di calcolare una “expected credit loss” lungo tutta la vita attesa del- lo strumento finanziario. A questo scopo è quindi necessario che, per ogni attività finanziaria, la banca sia in grado di calcolare l’evoluzione dei parametri di Loss Given Default a più date future (il cosiddetto approc-cio forward looking). Infatti uno dei cambiamenti più significativi rispetto allo IAS 39 riguarda l’impiego non solo di serie storiche (ad esempio le informazioni circa le perdite passate su crediti), ricalibrate per considera- re gli effetti delle condizioni correnti, ma anche di previsioni future aventi un grado di giudizio e di accuratezza che dipende dalla disponibilità, dalla qualità e dalla profondità dei dati stessi. Ancora una volta la cor- retta valutazione dell’immobile incide sia sulla stima che sull’accuratezza della Loss Given Default. Per la determinazione dell’impatto delle condizioni economiche future per la stima di quest’ultimo fattore è importante evidenziare i canali/aspetti attraverso i quali il ciclo di recupero e le variazioni del ciclo economico si ripercuotono sul valore della perdita di credito in caso di default. I principali effetti sono i seguenti:
• durata del ciclo di default, cioè il tempo necessario alla banca per recuperare gli importi dovuti;
• ammontare delle somme recuperate, in particolare la possibilità che ha la controparte in default di restituire gli importi dovuti alla banca;
• cure rate, ovvero la probabilità che ha la controparte in default di tornare performing.
 
Nel caso di esposizioni secured, inoltre, la Loss Given Default è espressa in funzione del loan-to-value (LTV), ossia del rapporto tra esposizione e valore del collateral. I modelli uti- lizzano i dati storici sui recuperi (interni o esterni alla banca) e sull’andamento dei valori di mercato delle garanzie (ad esempio, dei prezzi dei valori degli immobili). L’ammontare dei recuperi è infatti strettamente legato alla qualità dell’asset oggetto di recupero, che solo un’appropriata valutazione immobiliare stabilisce al momento dell’erogazione. Una valutazione dell’immobile oggettiva e basata su linee guida standard è il primo strumento di mitigazione delle perdite per la banca che potrà contare su un più agevole recupero dei crediti, migliorare le previsioni di perdita e determinare accantonamenti più mirati.
 

Le istituzioni finanziarie dovranno adeguarsi ai nuovi principi contabili a partire dal 2018

 
Una definizione di adeguata stima
Solo un’adeguata stima del valore dell’immobile, sia all’erogazione sia al momento della periodica rivalutazione, consente all’istituzione finanziaria di valutare correttamente, in una logica forward looking, il valore prospettico dello stesso. Ma cosa si intende con stima adeguata dell’immobile? Si intende soprattutto che la perizia sia adottata quale strumento principale per la tutela del rischio di credito con la garanzia che sia il risultato di un articolato processo, in completo allineamento con i requisiti previsti dalla Circolare 285 di Banca d’Italia. Il processo in questione parte dalla continua formazione e certificazione del Valutatore indipendente per arrivare all’adozione di standard di valutazione riconosciuti a livello internazionale. L’efficacia di queste attività è garantita attraverso il supporto di investimenti tecnologici e l’adeguatezza delle strutture organizzative.
 
Al via nel 2018
Le istituzioni finanziarie dovranno adeguarsi ai nuovi principi contabili a partire dal 2018. Ancora una volta il regolatore prescrive misure che impatteranno sia operativamente sia economicamente la industry bancaria. ASSOVIB partecipa al tavolo di lavoro relativo alla valutazione degli immobili a garanzia dei crediti anomali (NPL) che vede coinvolti i princi- pali attori del settore. La costituzione di un tavolo di lavoro concentrato su questa specifica tematica dimostra l’importanza crescente delle valutazioni immobiliari non solo nella fase di erogazione del credito ma anche nelle fasi successive.
 
Roberta Brunelli
Presidente ASSOVIB
 
View Fullscreen